住宅ローンの繰り上げ返済について
住宅ローンについてのある調査によると、住宅ローンを完済した方の約９０％の方が、繰り上げ返済をしたとのことです。そしてそれによって平均約１１年の返済期間を短縮されたとのことでした。
そして、何より皆様の関心のあるところは「どうやって繰り上げ返済の資金を作ったか」ということですが、やはり一番多かった回答は「節約」でした。
みなさん努力してるんですね。
尚、繰り上げ返済には銀行に支払う手数料がある場合があります。詳しくは各銀行にお問い合わせ下さい。
不動産についてのお役立ち情報
民泊について
このホームページをご覧の皆様に中には、新聞やテレビなどで「民泊（みんぱく）」という言葉を見たことがある方もいらっしゃるかと思います。
民泊は、普通の住宅をホテルや旅館の様に宿泊施設として使用することです。
これまで、有料で人を宿泊させることができるのは旅館やホテルでした。
また、それには法律の規制があり、誰でもどこでもできる訳ではありませんでした。
平成３０年６月から民泊に関する法律が施行されました。
これまで住宅の利用方法は、売る、貸す、でしたが、今度新たに宿泊施設として利用できることになりました。
宿泊施設は旅行者が短期間利用するものですので、駅から遠かったり、日当たりが悪いなど住宅としては条件が整っていないものでも、新たな価値を生み出すことができるかもしれません。
ただし、住宅を民泊施設として利用するには条件があります。
それについては、次回ご説明いたします。
当事務所では、役所などの官公署に提出する書類の代理作成を行っております。お気軽にご相談ください。
このホームページをご覧の皆様に中には、新聞やテレビなどで「民泊（みんぱく）」という言葉を見たことがある方もいらっしゃるかと思います。
民泊は、普通の住宅をホテルや旅館の様に宿泊施設として使用することです。
これまで、有料で人を宿泊させることができるのは旅館やホテルでした。
また、それには法律の規制があり、誰でもどこでもできる訳ではありませんでした。
平成３０年６月から民泊に関する法律が施行されました。
これまで住宅の利用方法は、売る、貸す、でしたが、今度新たに宿泊施設として利用できることになりました。
宿泊施設は旅行者が短期間利用するものですので、駅から遠かったり、日当たりが悪いなど住宅としては条件が整っていないものでも、新たな価値を生み出すことができるかもしれません。
ただし、住宅を民泊施設として利用するには条件があります。
それについては、次回ご説明いたします。
当事務所では、役所などの官公署に提出する書類の代理作成を行っております。お気軽にご相談ください。
契約する意思があるか？
賃貸にしても売買にしても、当事者が高齢者ということはあります。
高齢化が進む日本で、今後高齢者が当事者となる不動産取引が増えることはあっても減ることはないでしょう。
その時に、このホームページをご覧になってくださる方に注意してほしいのは、相手方のはっきりした意思でこの取引をしているかどうか、です。
もし、相手方の物事を正しく認識する能力（自分が適正な不動産取引をしたくて行っていることを理解している）に問題がある場合、契約が無効となってしまうかもしれません。
これは、契約書をを締結した後であっても、お金を払って所有権を移してもらった後でも起こり得ます。
そうはいっても、医者でもない我々に相手方の認知機能を正確に把握することはできません。
難しい問題ですが、相手方が高齢者の場合には不動産業者に確認しましょう。
賃貸にしても売買にしても、当事者が高齢者ということはあります。
高齢化が進む日本で、今後高齢者が当事者となる不動産取引が増えることはあっても減ることはないでしょう。
その時に、このホームページをご覧になってくださる方に注意してほしいのは、相手方のはっきりした意思でこの取引をしているかどうか、です。
もし、相手方の物事を正しく認識する能力（自分が適正な不動産取引をしたくて行っていることを理解している）に問題がある場合、契約が無効となってしまうかもしれません。
これは、契約書をを締結した後であっても、お金を払って所有権を移してもらった後でも起こり得ます。
そうはいっても、医者でもない我々に相手方の認知機能を正確に把握することはできません。
難しい問題ですが、相手方が高齢者の場合には不動産業者に確認しましょう。
賃料の滞納者に対して
書籍やネットなど様々な場面で語られていることなので、既にご存知でしょうが、改めに書いてみたいと思います。 賃料滞納者に対して貸主としては思うところもいろいろあると思いますが、冷静に行動しましょう。
ドアに賃料の支払いを請求する内容の貼り紙をしたり、鍵を交換してしまうなどの行為は慎みましょう。
これは不法行為に該当する恐れがあり、借主から損害賠償請求をされてしまうかもしれません。
先ずは電話や普通の手紙で遅れている賃料の支払いを請求しましょう。
いきなり内容証明郵便を送ること考えられますが、相手にもよりますが先ずは普通の手紙でよいと思います。 貸主が自分の力でできることは、口頭や書面など形はいろいろあっても請求するところまでです。
強制力を持って賃料を回収するには裁判所の力を借りなければなりません。 裁判についての詳細は省きますが、最終的には裁判所による強制執行によって回収します。
このように後から賃料を回収しようとすると大変な手間がかかります。 ここで既に書きました通り、こうならないような対策を事前に行うべきでしょう。
書籍やネットなど様々な場面で語られていることなので、既にご存知でしょうが、改めに書いてみたいと思います。 賃料滞納者に対して貸主としては思うところもいろいろあると思いますが、冷静に行動しましょう。
ドアに賃料の支払いを請求する内容の貼り紙をしたり、鍵を交換してしまうなどの行為は慎みましょう。
これは不法行為に該当する恐れがあり、借主から損害賠償請求をされてしまうかもしれません。
先ずは電話や普通の手紙で遅れている賃料の支払いを請求しましょう。
いきなり内容証明郵便を送ること考えられますが、相手にもよりますが先ずは普通の手紙でよいと思います。 貸主が自分の力でできることは、口頭や書面など形はいろいろあっても請求するところまでです。
強制力を持って賃料を回収するには裁判所の力を借りなければなりません。 裁判についての詳細は省きますが、最終的には裁判所による強制執行によって回収します。
このように後から賃料を回収しようとすると大変な手間がかかります。 ここで既に書きました通り、こうならないような対策を事前に行うべきでしょう。
居住用賃貸不動産の空き室対策について②
これまで通りの壁紙や床、設備を新品に交換するリフォームから、お客様のご要望に沿ってリフォームするという方法に変えてみてはいかがでしょうか？
ポイントとして、
●間取りも含めて、構造上可能な限りお客様のご要望に応じる。
●建築士と提携して、お客様のご相談の窓口にする。
●ここが一番のポイントですが、費用の上限を設定する。つまり上限額まではお客様も負担なしとする。
これまで通りのリフォームでも費用は掛かります。同じ費用をかけるなら、お客様のこだわりに応えることで、入居者の満足＝長期間の入居と他の物件との差別化＝賃料のアップ＝リフォーム費用の早期回収に繋げることができます。
居住用賃貸不動産の空き室対策について①
空いているお部屋への対策は、全てのオーナー様にとって、これまでも大きな悩みであったでしょうし、これからも悩みの種であり続けるでしょう。
これに対して、従来は
◆リフォームをする
◆家賃を下げる
などの対策を取ってこられたかと思います。
しかしこれらの対策は、既に他の物件でも行われていることであり、他と同じことを行っていては、結局のところ家賃の引き下げ合戦となり、消耗戦となってしまいます。
また、ご存知の通り、日本では人口減が進んでおり、建物の数を減らさない限り、空き室の数が増えることはあっても、減ることはないと考えられます。
これからの空き室対策は、これまでと異なる方法を使わなければならないでしょう。
これまで通りの壁紙や床、設備を新品に交換するリフォームから、お客様のご要望に沿ってリフォームするという方法に変えてみてはいかがでしょうか？
ポイントとして、
●間取りも含めて、構造上可能な限りお客様のご要望に応じる。
●建築士と提携して、お客様のご相談の窓口にする。
●ここが一番のポイントですが、費用の上限を設定する。つまり上限額まではお客様も負担なしとする。
これまで通りのリフォームでも費用は掛かります。同じ費用をかけるなら、お客様のこだわりに応えることで、入居者の満足＝長期間の入居と他の物件との差別化＝賃料のアップ＝リフォーム費用の早期回収に繋げることができます。
居住用賃貸不動産の空き室対策について①
空いているお部屋への対策は、全てのオーナー様にとって、これまでも大きな悩みであったでしょうし、これからも悩みの種であり続けるでしょう。
これに対して、従来は
◆リフォームをする
◆家賃を下げる
などの対策を取ってこられたかと思います。
しかしこれらの対策は、既に他の物件でも行われていることであり、他と同じことを行っていては、結局のところ家賃の引き下げ合戦となり、消耗戦となってしまいます。
また、ご存知の通り、日本では人口減が進んでおり、建物の数を減らさない限り、空き室の数が増えることはあっても、減ることはないと考えられます。
これからの空き室対策は、これまでと異なる方法を使わなければならないでしょう。
定期借家の制度は普及しているのか？
平成２７年度に行われた国土交通省の調査によると
定期借家制度を知っている…１５％
※名前だけは知っているという方はもう少し多かったです。
定期借家による契約 １.５％という結果でした。
オーナー様の中には定期借家制度に関心を持たれている方も多いかと思います。しかし残念なことに、世間の関心はまだまだ低いと言わざるを得ません。
近隣の普通賃貸借の競合物件の状況を考慮して賃貸条件を決めるべきでしょう。
平成２７年度に行われた国土交通省の調査によると
定期借家制度を知っている…１５％
※名前だけは知っているという方はもう少し多かったです。
定期借家による契約 １.５％という結果でした。
オーナー様の中には定期借家制度に関心を持たれている方も多いかと思います。しかし残念なことに、世間の関心はまだまだ低いと言わざるを得ません。
近隣の普通賃貸借の競合物件の状況を考慮して賃貸条件を決めるべきでしょう。
～オーナー様向け～身分証明書とマイナンバーカード
賃貸住宅（アパート、マンション等）の入居申し込みの際の身分証明書として、これまで運転免許証や健康保険証などを使用されてきたかと思います。
この身分証明書としてマイナンバーカードを使用すべきかどうかですが、現時点では使用しない方がよいでしょう。これまで通り、運転免許証などをご利用ください。
マイナンバーは、今のところ社会保障・税・災害対策に使われることになっています。そして利用範囲は徐々に拡大していくことが予想されますが、今後の展開について確定しているわけではありません。
また、どの個人情報も慎重に管理されるべきですが、他人のマイナンバーを預かることのリスクの大きさを考えるとこれまで通りの対応をされた方が安全な取引になると思われます。
マイナンバーカードは現時点でそれ程普及していないようですが、今後増えていくかもしれません。ご注意ください。
賃貸住宅（アパート、マンション等）の入居申し込みの際の身分証明書として、これまで運転免許証や健康保険証などを使用されてきたかと思います。
この身分証明書としてマイナンバーカードを使用すべきかどうかですが、現時点では使用しない方がよいでしょう。これまで通り、運転免許証などをご利用ください。
マイナンバーは、今のところ社会保障・税・災害対策に使われることになっています。そして利用範囲は徐々に拡大していくことが予想されますが、今後の展開について確定しているわけではありません。
また、どの個人情報も慎重に管理されるべきですが、他人のマイナンバーを預かることのリスクの大きさを考えるとこれまで通りの対応をされた方が安全な取引になると思われます。
マイナンバーカードは現時点でそれ程普及していないようですが、今後増えていくかもしれません。ご注意ください。
～オーナー様向け～ 過去に事故があった物件について
物件でかつて事故（自殺や殺人事件など）があった場合、その旨を重要事項説明時に伝えなければなりません。そうせずに契約してしまうと契約を解除され、不法行為による損害賠償を請求されてしまうかもしれません。
しかし、この説明をいつまでしなければならないのでしょうか。
具体的に何年というルールがあるわけではありませんが、
１）事件の注目度
２）近隣住民の記憶に残っている度合い
３）居住用はその他に比べて厳しく見る
という基準があります。
尚、今後増えるかもしれない高齢者の孤独死も告知事項です。
オーナー様にとって厳しいかもしれませんが、事故から何年経っていたとしても、伝えるリスクより、伝えないリスクの方が大きいと思われます。
尚、当事務所で契約をお手伝いさせていただく場合は、事故からの経過年数に関わらず、事故があった場合はその旨を説明させていただきます。
契約書を公正証書で作ったほうが良いか
定期借家契約は、公正証書で作ったほうが良いですが、必ず公正証書で作らなければならない訳ではありません。
また通常の賃貸借契約の場合、公正証書にするメリットは、
①「借主に賃料の未払いがあったら強制執行できる」など文言をいれることで、裁判で勝たなくても金銭債権に強制執行ができる。
②金銭債権以外の争いでも、公正証書による契約書は、通常の契約書より証拠能力が高い。
①のメリットが大きいと思われますが、公正証書によってできる強制執行は金銭債権ですので、借主の退去を強制執行でできる訳ではありません。
また、公正証書の作成には公証人への手数料がかかります。
通常契約にかかる費用は、原則として当事者（貸主と借主）が折半することになります。
当事務所では公正証書原案作成も承っています。
物件でかつて事故（自殺や殺人事件など）があった場合、その旨を重要事項説明時に伝えなければなりません。そうせずに契約してしまうと契約を解除され、不法行為による損害賠償を請求されてしまうかもしれません。
しかし、この説明をいつまでしなければならないのでしょうか。
具体的に何年というルールがあるわけではありませんが、
１）事件の注目度
２）近隣住民の記憶に残っている度合い
３）居住用はその他に比べて厳しく見る
という基準があります。
尚、今後増えるかもしれない高齢者の孤独死も告知事項です。
オーナー様にとって厳しいかもしれませんが、事故から何年経っていたとしても、伝えるリスクより、伝えないリスクの方が大きいと思われます。
尚、当事務所で契約をお手伝いさせていただく場合は、事故からの経過年数に関わらず、事故があった場合はその旨を説明させていただきます。
契約書を公正証書で作ったほうが良いか
定期借家契約は、公正証書で作ったほうが良いですが、必ず公正証書で作らなければならない訳ではありません。
また通常の賃貸借契約の場合、公正証書にするメリットは、
①「借主に賃料の未払いがあったら強制執行できる」など文言をいれることで、裁判で勝たなくても金銭債権に強制執行ができる。
②金銭債権以外の争いでも、公正証書による契約書は、通常の契約書より証拠能力が高い。
①のメリットが大きいと思われますが、公正証書によってできる強制執行は金銭債権ですので、借主の退去を強制執行でできる訳ではありません。
また、公正証書の作成には公証人への手数料がかかります。
通常契約にかかる費用は、原則として当事者（貸主と借主）が折半することになります。
当事務所では公正証書原案作成も承っています。
特定空き家について
放置されたまま維持管理されていない建物を 特定空き家 として強制力を持った措置が出来るようになりました。
つまり、役所が持ち主に「何とかしろ！やらないでいると・・・」と強制力を持って言えるようになったということです。
人が住んでいなくても、貸家は対象外です。
また、人が住んでいなくてもきちんと管理されていれば対象外です。
対象とされてしまうのは、
１）このまま放置しておくと壊れそう
２）とても汚い
３）景観を損ねる
４）その他放置しておくと不適当
このようにきちんと管理されていない空き家です。
このような不動産を相続等で所有してしまった場合（共同相続人による共有を含めて）、売却するか管理していくしかありません。
契約の手付解除について
不動産の売買契約の締結時には、一般的に買主から売主へ契約金が支払われます。
契約金は、代金の一部ですが、相手方が契約の履行に着手するまでなら手付解除（契約の解除）が出来ます。
この場合、買主は契約を解除できる代わりに売主に渡した契約金が返ってきません。また売主は、契約を解除できる代わりに受け取った契約金を返し、その同額を買主に渡さなければなりません。
「契約の履行に着手する」とは、その契約の目的を達成するために売主又は買主がしなければならないことをやり始める事です。
どんな行為が「履行の着手」に該当するのかの判断は難しいところですが、通常不動産の売買契約が締結されると、売主も買主もしなければならないことを次々と行います。
契約の解除をすることを決めたら、出来るだけ早く相手方に伝えてください。
放置されたまま維持管理されていない建物を 特定空き家 として強制力を持った措置が出来るようになりました。
つまり、役所が持ち主に「何とかしろ！やらないでいると・・・」と強制力を持って言えるようになったということです。
人が住んでいなくても、貸家は対象外です。
また、人が住んでいなくてもきちんと管理されていれば対象外です。
対象とされてしまうのは、
１）このまま放置しておくと壊れそう
２）とても汚い
３）景観を損ねる
４）その他放置しておくと不適当
このようにきちんと管理されていない空き家です。
このような不動産を相続等で所有してしまった場合（共同相続人による共有を含めて）、売却するか管理していくしかありません。
契約の手付解除について
不動産の売買契約の締結時には、一般的に買主から売主へ契約金が支払われます。
契約金は、代金の一部ですが、相手方が契約の履行に着手するまでなら手付解除（契約の解除）が出来ます。
この場合、買主は契約を解除できる代わりに売主に渡した契約金が返ってきません。また売主は、契約を解除できる代わりに受け取った契約金を返し、その同額を買主に渡さなければなりません。
「契約の履行に着手する」とは、その契約の目的を達成するために売主又は買主がしなければならないことをやり始める事です。
どんな行為が「履行の着手」に該当するのかの判断は難しいところですが、通常不動産の売買契約が締結されると、売主も買主もしなければならないことを次々と行います。
契約の解除をすることを決めたら、出来るだけ早く相手方に伝えてください。
住宅の購入と住宅ローンについて
住宅を購入される方の多くは、住宅ローンを利用します。
そして、住宅ローンを利用する方が、住宅購入の契約をする際には、契約書に「住宅ローン条項」と呼ばれている記載が必ずあります。これは、「住宅ローンを銀行が貸してくれなかったときは、この契約を白紙に戻します」という内容です。
しかしこれは、何でも白紙に戻すということを意味しません。
例えば、事前に銀行に相談した際に、「価格の１００％の融資は難しい」と言われていたにも関わらず、その条件で融資を申込して、審査に通らなかった場合、住宅ローン条項の適応外とされ、解約違約金が発生する場合もありますのでお気を付け下さい。
住宅を購入される方の多くは、住宅ローンを利用します。
そして、住宅ローンを利用する方が、住宅購入の契約をする際には、契約書に「住宅ローン条項」と呼ばれている記載が必ずあります。これは、「住宅ローンを銀行が貸してくれなかったときは、この契約を白紙に戻します」という内容です。
しかしこれは、何でも白紙に戻すということを意味しません。
例えば、事前に銀行に相談した際に、「価格の１００％の融資は難しい」と言われていたにも関わらず、その条件で融資を申込して、審査に通らなかった場合、住宅ローン条項の適応外とされ、解約違約金が発生する場合もありますのでお気を付け下さい。
～オーナー様向け～ 定期借家にすべきか？
不動産賃貸業を経営されている方なら、定期借家については十分ご存知かと思います。
簡単に説明させていただくと、定期借家は、予め定められた契約期間が終了すると賃貸借が終了する契約です。更新はできません。
しかし、実際は再契約という型で更新されています。
この更新するかどうかの選択権が、通常の賃貸借と異なり、オーナー様側にあるのが定期借家、という方が実務上は分かりやすいのではないかと思います。
定期借家はオーナー様には有利な契約ですが、その反対に借主にとっては不利な契約です。そして通常の賃貸契約で住むことのできるアパート、貸家の方が数は圧倒的に多いのではないでしょうか。
そのような市場に、借主が不利な物件を提供しても果たして借り手が見つかるでしょうか。
このようなことも考慮して判断すべきでしょう。
不動産賃貸業を経営されている方なら、定期借家については十分ご存知かと思います。
簡単に説明させていただくと、定期借家は、予め定められた契約期間が終了すると賃貸借が終了する契約です。更新はできません。
しかし、実際は再契約という型で更新されています。
この更新するかどうかの選択権が、通常の賃貸借と異なり、オーナー様側にあるのが定期借家、という方が実務上は分かりやすいのではないかと思います。
定期借家はオーナー様には有利な契約ですが、その反対に借主にとっては不利な契約です。そして通常の賃貸契約で住むことのできるアパート、貸家の方が数は圧倒的に多いのではないでしょうか。
そのような市場に、借主が不利な物件を提供しても果たして借り手が見つかるでしょうか。
このようなことも考慮して判断すべきでしょう。
家賃の滞納を防ぐには
全ての賃貸物件のオーナー様にとって、最も関心のあることの一つとして賃料の回収があると思います。
賃料の滞納についてご相談を受けると、時々何ヶ月分、中には１年以上の賃料を滞納をしている入居者についてご相談を受けることがあります。
ここまで長期間になると、全てを回収するのに大変な手間と時間を必要とします。
やはりそうなる前に手を打った方が良いのです。
これで絶対にという訳ではありませんが、基本的なことを確実に行うことが、やはり重要なのではないでしょうか。
つまり、支払期日に１日でも遅れたらすぐに連絡する、ということです。
お金に関することなので、貸主と借主の緊張感のある関係が、借主をルーズにさせないことにつながると思います。
全ての賃貸物件のオーナー様にとって、最も関心のあることの一つとして賃料の回収があると思います。
賃料の滞納についてご相談を受けると、時々何ヶ月分、中には１年以上の賃料を滞納をしている入居者についてご相談を受けることがあります。
ここまで長期間になると、全てを回収するのに大変な手間と時間を必要とします。
やはりそうなる前に手を打った方が良いのです。
これで絶対にという訳ではありませんが、基本的なことを確実に行うことが、やはり重要なのではないでしょうか。
つまり、支払期日に１日でも遅れたらすぐに連絡する、ということです。
お金に関することなので、貸主と借主の緊張感のある関係が、借主をルーズにさせないことにつながると思います。
賃貸住宅の原状回復について
賃貸住宅の契約に関するトラブルで一番多いのは、原状回復に関するトラブルです。
既に多くの本やＴＶ等で伝えられている通り、原状回復で借主が負担する部分は、借主の責任で壊れてしまった、壊してしまった部分です。
借主が通常の使い方で使用して劣化した部分（経年劣化）については、貸主の負担で原状回復します。
貸主と借主がお互い合意した上で、原状回復を借主の負担にする契約にすることもできますが、その場合は契約書にその旨を記載します。
そしてそれだけではなく、その部分だけに関する合意書を別紙で作成し、それぞれが署名捺印して取り交わしてこくことをお勧めします。
大家さん自身が契約書を作成する場合に気を付けた方が良いこと
知り合いにご自身が所有している建物を貸す場合があると思います。
その場合、賃料を安くする代わりに修繕を自分でやるように約束することもあると思います。
そのように知り合いとはいえ一般的に借主に不利とされることを契約条件にする場合は、契約書上に記載するだけではなく、契約書とは別の書面も取り交わすことをお勧めします。
借主がそのことを承諾していることをより明確にするためです。
賃貸住宅の契約に関するトラブルで一番多いのは、原状回復に関するトラブルです。
既に多くの本やＴＶ等で伝えられている通り、原状回復で借主が負担する部分は、借主の責任で壊れてしまった、壊してしまった部分です。
借主が通常の使い方で使用して劣化した部分（経年劣化）については、貸主の負担で原状回復します。
貸主と借主がお互い合意した上で、原状回復を借主の負担にする契約にすることもできますが、その場合は契約書にその旨を記載します。
そしてそれだけではなく、その部分だけに関する合意書を別紙で作成し、それぞれが署名捺印して取り交わしてこくことをお勧めします。
大家さん自身が契約書を作成する場合に気を付けた方が良いこと
知り合いにご自身が所有している建物を貸す場合があると思います。
その場合、賃料を安くする代わりに修繕を自分でやるように約束することもあると思います。
そのように知り合いとはいえ一般的に借主に不利とされることを契約条件にする場合は、契約書上に記載するだけではなく、契約書とは別の書面も取り交わすことをお勧めします。
借主がそのことを承諾していることをより明確にするためです。
ご自宅を売却する際に不動産屋さんに伝えた方が良いこと
ご自宅を売却するにあたって、そのお手伝いをする不動産業者にぜひ教えてあげてほしいことがあります。
それは、先ず建物の見た目では分かりにくい不具合についてです。
次に建物そのものではなく、近隣周辺についての、あまり良くない情報です。
例えば、近隣で起きた事件事故や、近隣トラブルになるかもしれないこと、その他何でも「そういえば以前こういう事件事故があったな」と覚えていること全てです。
隠れた不具合を「瑕疵（かし）」と呼び、不動産の契約書類にもそう書かれています。これは建物そのものだけでなく、買主が購入するかどうかを判断するにあたって影響を与えそうな近隣周辺の事件事故等を含みます（心理的瑕疵。）
瑕疵があることを知っていたにも関わらず、それを買主に知らせなかった場合、買主から損害賠償の請求をされるかもしれません。
実際に住んでいる人だからこそ知ることが出来る情報は、積極的に不動産業者に教えてあげてください。
ご自宅を売却するにあたって、そのお手伝いをする不動産業者にぜひ教えてあげてほしいことがあります。
それは、先ず建物の見た目では分かりにくい不具合についてです。
次に建物そのものではなく、近隣周辺についての、あまり良くない情報です。
例えば、近隣で起きた事件事故や、近隣トラブルになるかもしれないこと、その他何でも「そういえば以前こういう事件事故があったな」と覚えていること全てです。
隠れた不具合を「瑕疵（かし）」と呼び、不動産の契約書類にもそう書かれています。これは建物そのものだけでなく、買主が購入するかどうかを判断するにあたって影響を与えそうな近隣周辺の事件事故等を含みます（心理的瑕疵。）
瑕疵があることを知っていたにも関わらず、それを買主に知らせなかった場合、買主から損害賠償の請求をされるかもしれません。
実際に住んでいる人だからこそ知ることが出来る情報は、積極的に不動産業者に教えてあげてください。
土地の境界の確定について①
土地または土地付き建物の売却を検討されている方で、現場の境界がどこからどこまでなのか確認したことがある方は、いらっしゃいますでしょうか。
日常の暮らしの中では、それについて考える機会がほとんどないので、見たこともない方がほとんどではないでしょうか。
土地または土地付き建物を売却する場合は一般的に、引き渡しまでの間に境界を確定させてから買主に引き渡す、と契約書に書いてあることが多いです。
現地に境界杭等がない場合、どこが境界なのかをはっきりさせる必要があります。その場合は、専門家である土地家屋調査士に依頼することになるでしょう。費用が掛かりますので、これも売却の際にかかる経費として予め考慮しておいて下さい。
土地の境界の確定について②
土地または土地付き建物の売却を検討されている方には、不動産業者に相談する前に、現地の境界を確認することお勧めします。
その理由は、土地の境界の確定について①で書いた通りなのですが、もう一つ理由があります。それは、越境している、またはされているものがあるかどうかの確認もできるからです。
越境しているものがあるかどうかは、売却を依頼した不動産業者も調べますが、やはり調査漏れを防ぐためにもご自身でチェックされてはいかがでしょうか。
そのまま買主に引き渡すと、仮にその件について知らなかったとしても不動産業者と共に売主として、買主より責任を追及されるかもしれません。
土地または土地付き建物の売却を検討されている方で、現場の境界がどこからどこまでなのか確認したことがある方は、いらっしゃいますでしょうか。
日常の暮らしの中では、それについて考える機会がほとんどないので、見たこともない方がほとんどではないでしょうか。
土地または土地付き建物を売却する場合は一般的に、引き渡しまでの間に境界を確定させてから買主に引き渡す、と契約書に書いてあることが多いです。
現地に境界杭等がない場合、どこが境界なのかをはっきりさせる必要があります。その場合は、専門家である土地家屋調査士に依頼することになるでしょう。費用が掛かりますので、これも売却の際にかかる経費として予め考慮しておいて下さい。
土地の境界の確定について②
土地または土地付き建物の売却を検討されている方には、不動産業者に相談する前に、現地の境界を確認することお勧めします。
その理由は、土地の境界の確定について①で書いた通りなのですが、もう一つ理由があります。それは、越境している、またはされているものがあるかどうかの確認もできるからです。
越境しているものがあるかどうかは、売却を依頼した不動産業者も調べますが、やはり調査漏れを防ぐためにもご自身でチェックされてはいかがでしょうか。
そのまま買主に引き渡すと、仮にその件について知らなかったとしても不動産業者と共に売主として、買主より責任を追及されるかもしれません。
不動産価格査定について①
不動産の売却を考えている方にとって、最も関心のあることの一つは「いくらで売れるのか」ではないでしょうか。
不動産売却に関しては、３つの価格が登場します。
Ａ．売主の売却希望価格
Ｂ．不動産業者の査定価格
Ｃ．実際に売れた価格
Ａについては、売却を考えている方には、それぞれご希望があろうかと思います。
しかし、特に注意すべきなのは、住宅ローンを返済中の方です。
売却価格がローンの残額を下回る場合、売却して手に入れた金額とさらに自己資金を足して、銀行に返済しなければなりません。
この場合、「売りたい価格」と言うより「売らなければならない価格」となります。
不動産業者に相談する場合は、住宅ローンの残額がいくらあるかを伝えて、少なくともその金額で売れるかどうかを聞いてみてはいかがでしょうか。
不動産価格査定について②
次に、Ｂの不動産業者の査定価格についてですが、これは不動産業者が「この不動産ならこのくらいの価格で売却できる」と予測した価格です。Ａの売主の売却希望価格と異なることはよくありますし、予測ですのでＣの実際に売れた価格と異なっていることもあります。
では、不動産売却を考えている方にとって、高い値段で査定する不動産業者ほど良い業者なのでしょうか。答えは当然「×」です。
査定価格はあくまでも、「市場に出したらこのくらいの価格で売れるのではないか」という不動産業者の予測である以上、他と比較して高い価格に査定しているのは、単に評価を見誤っているだけ、ということもあります。
不動産価格査定について③
例えば皆様が、Ｘ不動産とＹ不動産の２社に価格査定を依頼したとします。
Ｘ不動産が３０００万円、Ｙ不動産が２０００万円と査定し、Ｘ不動産に売却を依頼をして、結局値引き等の結果、２０００万円で売却したとします。
この場合、査定の精度が高かったのはＹ不動産ということになります。
では、皆様が最初からＹ不動産を選ぶ為にはどうしたらよいのでしょうか。
それは、やはり基本的なことですが、査定価格だけでなくその根拠まで聞くことではないでしょうか。
どんなデータに基づき、どんな分析を行ったのかを聞いてみてはいかがでしょうか。
不動産の売却を考えている方にとって、最も関心のあることの一つは「いくらで売れるのか」ではないでしょうか。
不動産売却に関しては、３つの価格が登場します。
Ａ．売主の売却希望価格
Ｂ．不動産業者の査定価格
Ｃ．実際に売れた価格
Ａについては、売却を考えている方には、それぞれご希望があろうかと思います。
しかし、特に注意すべきなのは、住宅ローンを返済中の方です。
売却価格がローンの残額を下回る場合、売却して手に入れた金額とさらに自己資金を足して、銀行に返済しなければなりません。
この場合、「売りたい価格」と言うより「売らなければならない価格」となります。
不動産業者に相談する場合は、住宅ローンの残額がいくらあるかを伝えて、少なくともその金額で売れるかどうかを聞いてみてはいかがでしょうか。
不動産価格査定について②
次に、Ｂの不動産業者の査定価格についてですが、これは不動産業者が「この不動産ならこのくらいの価格で売却できる」と予測した価格です。Ａの売主の売却希望価格と異なることはよくありますし、予測ですのでＣの実際に売れた価格と異なっていることもあります。
では、不動産売却を考えている方にとって、高い値段で査定する不動産業者ほど良い業者なのでしょうか。答えは当然「×」です。
査定価格はあくまでも、「市場に出したらこのくらいの価格で売れるのではないか」という不動産業者の予測である以上、他と比較して高い価格に査定しているのは、単に評価を見誤っているだけ、ということもあります。
不動産価格査定について③
例えば皆様が、Ｘ不動産とＹ不動産の２社に価格査定を依頼したとします。
Ｘ不動産が３０００万円、Ｙ不動産が２０００万円と査定し、Ｘ不動産に売却を依頼をして、結局値引き等の結果、２０００万円で売却したとします。
この場合、査定の精度が高かったのはＹ不動産ということになります。
では、皆様が最初からＹ不動産を選ぶ為にはどうしたらよいのでしょうか。
それは、やはり基本的なことですが、査定価格だけでなくその根拠まで聞くことではないでしょうか。
どんなデータに基づき、どんな分析を行ったのかを聞いてみてはいかがでしょうか。
